mardi 23 janvier 2018

Où je démontre chiffres à l'appui qu'acheter son logement n'est pas toujours une bonne idée





Devenir propriétaire de mon logement dès que j'en aurais les moyens fait partie des rares principes inculqués par mes parents que je n'ai pas une seconde songé à mettre en doute avant de l'appliquer. Mieux valait rembourser 500€ chaque mois pour l'achat d'un appartement plutôt que de les jeter par la fenêtre sous forme de loyer, pas vrai?

...Non, pas vrai du tout, en fait. 

Pour acheter mon petit duplex de 50 mètres carrés, une fois déduit mon apport initial constitué à l'aide d'un PEL durant les années précédentes, j'ai emprunté 93 000€ à un taux d'intérêt de 4,80% (correct à l'époque), en optant pour des mensualités constantes étalées sur 15 ans. Montant de la mensualité: 758,34€. Si vous multipliez ce montant par 12 puis par 15, vous constaterez qu'en cumulé, j'ai remboursé environ 136 500€, ce qui si on déduit le montant du prêt initial, signifie que j'ai versé 43 500€ d'intérêts à ma banque. Vous pensiez qu'emprunter 93000€ à un taux de 4,8% reviendrait à payer 4,8% de 93 000€ à votre banque, soit 4 464€? Réfléchissez mieux. 

A cela, il faut ajouter environ 10 000€ de frais de notaire et à peu près autant de frais d'agence immobilière, payés en bloc au moment de l'achat. Puis une taxe foncière qui, sur la duré de mon crédit immobilier, s'est montée à environ 700€ par an en moyenne. Puis des frais courants et charges d'entretien dont j'ai franchement la flemme de calculer un total précis, mais que j'évalue à environ 1 000€ par an. Et c'est sans compter le redouté ravalement de façade (4 500€ environ pour mon appartement seul) qui n'est pas encore tombé, même s'il aurait dû le faire depuis quelques années déjà. Je ne compte pas non plus les travaux d'amélioration de mon logement que j'ai réalisés et qui n'auraient pas été à ma charge en tant que locataire (changement du tableau électrique et des fenêtres, pose d'une climatisation réversible, etc) : c'est mon choix et j'aurais pu vivre sans.

Accessoirement, si vous êtes travailleur indépendant: tant que vous louez, vous pouvez imputer une partie de votre loyer en charges déductibles; si vous êtres propriétaire, vous pouvez imputer une somme mensuelle proportionnelle à l'espace qu'occupe votre bureau, mais au moment de vendre votre bien immobilier ou de cesser votre activité (changement de carrière, départ à la retraite), vous devrez réintégrer d'un coup dans vos revenus de l'année en cours toutes les sommes déduites. Sauf cas exceptionnel, c'est un très mauvais calcul. Du coup, pendant tout le temps où je n'ai pas loué, en plus de perdre de l'argent en dépenses concrètes, j'en ai perdu en frais déductibles. Je ne vais pas en tenir compte pour la suite parce qu'il s'agit d'un cas particulier, mais au taux où je suis imposée sur le revenu, ça a bien dû me coûter encore 700€ par an. 

Conclusion: même avec un calcul a minima, sur ces 15 dernières années, j'ai "foutu en l'air" 500€ par mois, soit pile le montant de mon loyer à l'époque où j'ai décidé de devenir propriétaire. Alors certes, en plus de ça, j'ai réalisé un investissement immobilier qui va me rester, mais si j'avais continué à payer 500€ de loyer par mois et mis de côté sur un quelconque placement financier l'équivalent de la valeur actuelle de mon appartement (à peine supérieure à ce que je l'ai payé à l'époque), j'en serais au même point, voire un peu mieux si j'avais bien choisi mon placement - ce qu'on ne peut pas prévoir à l'avance, je vous l'accorde. Mais même avec un placement peu rentable, je ne serais pas plus mal que maintenant, et je ne me serais pas trouvée attachée pendant 15 ans à un bien immobilier dont il m'a, pour des raisons personnelles, souvent pesé d'être encombrée.

Et, oui aussi: maintenant que mon appartement est payé, je vais y gagner. Mais pour ça, il aura fallu que je continue à l'occuper jusqu'à la fin de mon crédit immobilier. Or: 1/ la plupart des gens doivent emprunter sur 20, 25, voire 30 ans, ce qui augmente considérablement le coût du crédit 2/ la plupart des gens ne resteront pas 20, 25 ou 30 ans au même endroit, soit parce que la configuration de leur famille évoluera durant ce laps de temps, soit parce qu'ils devront aller travailler ailleurs. Et chaque fois qu'ils vendront un bien immobilier pour en racheter un autre, ils repayeront des frais de notaire, très souvent des frais d'agence, et éventuellement des pénalités bancaires s'ils soldent leur crédit prématurément sans enchaîner sur un autre (dans le cas où le nouveau bien serait moins cher que le précédent).

Je ne suis pas spécialiste, je vous fais juste part de ma propre expérience. Et j'ai bien conscience que l'achat d'un logement n'est pas seulement une question financière. L'envie de se sentir chez soi, de pouvoir aménager sa maison comme on veut sans rendre de comptes à personne peut aussi être une motivation puissante et tout à fait recevable. Je ne cherche pas à décourager qui que ce soit. Mais si, comme moi à l'époque, vous pensez juste réaliser une bonne opération financière en achetant au lieu de continuer à louer, prenez donc la peine de faire un calcul détaillé avant de vous lancer. Pour ma part, si c'était à refaire, je resterais locataire et mobile, avec des charges fixes et des soucis matériels réduits au minimum.

11 commentaires:

elmaya a dit…

J’ajouterais un bémol à ton exposé (très clair et très vrai, je ne dis pas le contraire !)… Quand on est locataire, il y a toujours le risque que le proprio, en fin de bail (soit par tranche de 3 ans en général), vous informe que vous avez 6 mois pour trouver un autre logement parce qu’il veut récupérer ou vendre le bien qu’il vous loue...

C’est exactement ce qui nous est tombé dessus hier.

ARMALITE a dit…

@elmaya: Oui, ça m'est arrivé aussi, mais je considère ça comme un moindre mal comparé au coût et aux contraintes de la propriété. Bonne chance pour retrouver un appart encore mieux!

Kleo a dit…

Ca fait des années que je répète à qui veut l'entendre que la propriété foncière ne m'intéresse pas, voire me fout la trouille, et ta démonstration me conforte un peu plus dans cette conviction. On oublie trop souvent les charges, la taxe foncière, les aléas qu'on ne prend pas en charge quand on est locataire... j'ai vu beaucoup de copains tirer la langue à partir du moment où ils sont devenus propriétaires. Et puis mon ambition a longtemps été de m'expatrier, je ne voyais pas l'intérêt de m'attacher littéralement à un lieu.
Le paradoxe, c'est que nous envisageons, pour des raisons pratiques, d'acheter notre logement actuel. Mais ceci est une autre histoire !

funambuline a dit…

Le fait d'être propriétaire est aussi une question culturelle et pas forcément liée à la santé économique du pays.

Aux Pays-Bas, tout le monde veut être propriétaire, en Suisse, nous sommes 80% de locataires. Être propriétaire me paniquerait totalement, devoir choisir un lieu définitif me terrifie.

Lucy a dit…

Pouvoir partir rapidement, en 3 mois, voire 1 dans les zones tendues, d'un endroit où on ne se supporte plus, ça a bien des avantages. En ce moment je penche pour l'achat, car je suis terrorisée à l'idée de me retrouver à vivre sous un carton quand j'aurai 70 ans et une retraite de misère (alors que je pourrais si j'achète, vivre entre les 4 murs de mon taudis), mais le fait que j'ai toujours eu énormément de mal à rester plus de quelques années au même endroit m'inquiète. On s'aperçoit toujours des inconvénients d'un logement ou d'un quartier à l'usage. Avec un crédit sur le dos, difficile de claquer la porte.

shermane a dit…

Ah, ce billet me parle :D
Comme toi, on m’a seriné qu’il fallait que j’achète dès que possible. Résultat, dès mon premier salaire, on a été à la banque, et ça va faire 7 ans cette année. Et comme toi, je n’ai jamais vraiment bien compris les taux bancaires ^^
Pour autant, je ne regrette pas l’achat en lui-même, même si je me plains régulièrement de l’emplacement de l’appartement. Certes, j’aurais eu une bien meilleure qualité de vie à Paris, mais avec un loyer bien supérieur à mes mensualités et pas mal de dépenses annexes dues au fait d’avoir accès aux restos, à la culture, etc. Mais le contre-exemple n’est valable que dans une ville chère comme Paris, effectivement.

Et merci pour le rappel concernant la réintégration des frais déductibles dans les revenus, je sens que je vais y passer -_-

Cécile de Brest a dit…

Tout cela est en fait très subjectif (homris le problème financier). En raison de ma situation familiale (femme de militaire), je rêvais d'acheter un bien imobilier. Parce que déménager tous les 2 ou 3 ans est juste épouvantablement pénible (non, je n'exagère pas. ou si peu). On n'est jamais nulle part chez soi et personnellement c'est quelque chose qui m'a toujours pesé.
Alors quand il a été possible et qu'il nous a semblé judicieux d'acheter, nous l'avons fait. Après des années d'errance (oui, j'aime les grands mots ce matin) on avait enfin notre chez nous rien qu'à nous.
Mon mari est toujours mili donc nous ne sommes pas à l'abri d'une mutation (mais c'est très peu probable en l'état actuel des choses)mais l'idée est de garder cette maison où nous nous sommes installés et que nous aménageons à notre goût après avoir vécu dans des logements qui ne nous convenaient pas.
J'ai toutefois bien conscience que ma situation est très particulière.

Genevieve Tavernier a dit…

si je peux me permettre 2 remarques: 1°- si tu vendais ton appart. actuellement, combien vaudrait-Il? ferais tu une plus value? 2° - cela fait un certain temps que je te suis,je sais tu adores voyager, alors pourquoi ne loues-tu pas cet appart? bonne réflexion... et merci pour tout ce que tu partages.

ARMALITE a dit…

@Genevieve: Je ne l'ai pas fait évaluer, mais des voisins ont fait évaluer le leur, et il n'a pratiquement pas pris de valeur depuis le jour de l'achat. Donc pas de plus-value significative; Quant à ce qui est de louer, que ce soit à plein temps ou à temps partiel façon Air B'n'B, je préférerais encore revendre tellement le concept me file des cauchemars.

M'dame Jo a dit…

J'envisage acheter une bien immobilier si un jour (on peut rêver) j'hérite d'une somme importante qui autrement dormirait sur un compte et coûterait juste des impôts. Mais pas si j'ai l'apport minimal et que j'en prends pour vingt ou trente ans.

eBry a dit…

Désolé pour vous mais cela arrive très rarement.